原創(chuàng) 遠(yuǎn)山 經(jīng)濟(jì)觀察報
從政策導(dǎo)向看，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變。功能定位轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)增長引擎轉(zhuǎn)向民生保障支柱。
作者：遠(yuǎn)山
封圖：圖蟲創(chuàng)意
房地產(chǎn)仍是關(guān)乎經(jīng)濟(jì)民生的重點(diǎn)行業(yè)。3月5日，國務(wù)院總理李強(qiáng)在政府工作報告中，以200多字的篇幅論及房地產(chǎn)業(yè)，再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并提到“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”。
縱觀報告對房地產(chǎn)工作的整體規(guī)劃，“穩(wěn)”是貫穿始終的關(guān)鍵詞。
過去一年的政策組合拳已初顯“療效”。房貸利率“三連降”、交易稅費(fèi)“瘦身”、保交樓工程推進(jìn)等“降壓組合療法”讓全國房貸族年均減負(fù)1500億元，市場信心逐漸回升。
但國家統(tǒng)計局的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年底，全國商品房待售面積超過7.5億平方米，與2023年年底相比還在進(jìn)一步增加。穩(wěn)住基本盤仍是當(dāng)務(wù)之急。
2025年的政策延續(xù)這一基調(diào)，明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，要求各地“因城施策調(diào)減限制性措施”。通過加力實(shí)施城中村和危舊房改造與充分釋放剛性和改善性住房需求潛力雙管齊下，政策既延續(xù)實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃的既有路徑，又以常住人口城鎮(zhèn)化率提高到67%為牽引，為房地產(chǎn)市場需求端注入長期動力。
在政策創(chuàng)新層面，報告釋放出三個重要信號。
其一，土地管理制度改革進(jìn)入深水區(qū)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式與合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)形成組合拳，既控制增量又盤活存量。特別是推進(jìn)收購存量商品房的具體部署，配合在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)的放權(quán)措施，為消化庫存、優(yōu)化資源配置提供了操作空間。此類政策創(chuàng)新將有效緩解部分城市供需錯配問題。
其二，金融工具與保障體系協(xié)同發(fā)力，拓寬保障性住房再貸款的使用范疇。這一創(chuàng)新舉措將貨幣政策的精準(zhǔn)調(diào)控與住房保障工程的全面布局相融合，有望產(chǎn)生更明顯的政策疊加效應(yīng)，為住房保障領(lǐng)域注入新的活力。
與此同時，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建與運(yùn)作，直擊房企債務(wù)困境的核心，不僅為陷入困境的房企提供了流動性支持，更為有效防范和化解房企債務(wù)違約風(fēng)險筑起了一道防火墻。
其三，行業(yè)發(fā)展模式迎來系統(tǒng)性變革。從有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，到推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，政策推動行業(yè)從粗放擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營。此類轉(zhuǎn)變標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模驅(qū)動向質(zhì)量驅(qū)動的跨越，精準(zhǔn)回應(yīng)適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要的民生訴求。
透視政策設(shè)計的底層邏輯，可以觀察到三個核心考量。首先是平衡短期與長期的關(guān)系。面對市場調(diào)整壓力，調(diào)減限制性措施、釋放住房需求潛力，著力穩(wěn)定市場預(yù)期，同時，合理控制新增用地供應(yīng)、統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)則避免重回土地財政舊模式。
其次是協(xié)調(diào)中央與地方的施策空間。強(qiáng)調(diào)“因城施策”，賦予了地方更多靈活性和自主權(quán)，讓地方能根據(jù)自身發(fā)展需求，做出更具針對性的政策調(diào)整和優(yōu)化。
再次是統(tǒng)籌風(fēng)險處置與制度建設(shè)。通過“繼續(xù)做好保交房工作”，讓付出大半生積蓄的購房者心有所托，是托起基本盤的關(guān)鍵之舉。
從政策導(dǎo)向看，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)變。功能定位轉(zhuǎn)型意味著，房地產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)增長引擎轉(zhuǎn)向民生保障支柱。隨著新定位而來的是發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，從增量開發(fā)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營主導(dǎo)。“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”“統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā)”等部署，推動城市建設(shè)從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升。這種轉(zhuǎn)變既適應(yīng)城鎮(zhèn)化率突破67%后的發(fā)展階段，也符合土地集約利用的可持續(xù)發(fā)展要求。
當(dāng)然，金融關(guān)系轉(zhuǎn)型也將同步而行，從高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營。在實(shí)施適度寬松的貨幣政策背景下，優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具的提法，強(qiáng)調(diào)金融資源精準(zhǔn)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓房地產(chǎn)獲得“該拿的錢”。
（作者系財經(jīng)評論人 ）
原標(biāo)題：《2025年房地產(chǎn)：要“穩(wěn)”，也要“新”》
