房地產(chǎn)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)似乎很近了！房地產(chǎn)行業(yè)似乎正迎來歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2024年9月，中央政治局會議首次提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。三個月后，又明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”。緊接著的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)，2025年要推動“房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這表明中央對于穩(wěn)定樓市的決心：頹勢不止則政策不止。
經(jīng)歷了一輪慘烈的大逃殺后，許多暴雷的地產(chǎn)企業(yè)被掃進(jìn)歷史塵埃，成為中國經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)折的歷史注腳。在密集的政策組合拳支撐下，房地產(chǎn)市場頻現(xiàn)積極的一面。展望2025年，至少不應(yīng)再過度悲觀。
房地產(chǎn)行業(yè)因其龐大的規(guī)模、顯著的金融屬性以及對產(chǎn)業(yè)鏈和民生福祉的影響，成為中國居民財富的重要組成部分。在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)雜多變的情況下，重新激活房地產(chǎn)這一經(jīng)濟(jì)引擎至關(guān)重要。從決策層的表態(tài)來看，2024年是房地產(chǎn)行業(yè)筑底之年，而2025年則是企穩(wěn)甚至轉(zhuǎn)折之年。
過去一年，穩(wěn)樓市政策不斷加碼，成為了筑牢樓市底部的壓艙石。2024年4月30日召開的中央政治局會議為樓市去庫存定下了大方向。隨后，央行發(fā)布通知調(diào)降住房貸款最低首付款比例、商貸和公積金貸款利率，被稱為“517新政”。進(jìn)入9月份，中國迎來新一輪經(jīng)濟(jì)刺激方案，股市、樓市為之一振。一系列政策出臺，包括降準(zhǔn)、降息、下調(diào)存量房貸利率、統(tǒng)一房貸首付比例等。中央政治局會議首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并對商品房增量進(jìn)行了調(diào)整。
此后，頂層政策一手取消限購、限售、限價等限制措施，降低貸款利率、首付比例和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；一手增加城中村改造和危舊房改造項目，引入活水。各地因城施策調(diào)整政策，有助于打通房地產(chǎn)堵點(diǎn)，滿足被壓抑的住房購買需求。上海、廣州、深圳相繼宣布對新購政策進(jìn)行松綁，北京也罕見地出現(xiàn)了相應(yīng)放松。
多年來的狂飆突進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)供需失衡，這是當(dāng)前最大的癥結(jié)。2024年末，全國商品房庫存量高達(dá)75327萬㎡，創(chuàng)下歷史新高，而住宅新開工面積即便已經(jīng)大幅減少，仍有53660萬㎡。為此，中央和地方出臺政策鼓勵國資收儲，并推出3000億元的保障性住房再貸款，多數(shù)項目轉(zhuǎn)化為保障房。河北、廣西等地已取得實質(zhì)性進(jìn)展，廣州以安居集團(tuán)為旗艦盤活存量，既解決了去庫存難題，還消除了潛在爛尾的風(fēng)險。
一系列政策組合拳打出后，市場預(yù)期被調(diào)動起來，積極信號不斷涌現(xiàn)。盡管2024年房地產(chǎn)市場仍處于“超跌”態(tài)勢，核心數(shù)據(jù)依然不太樂觀，但積極跡象已經(jīng)開始顯露。去年新建商品房銷售面積同比下降19%，銷售額同比下降25%，但環(huán)比降幅明顯收窄。5-6月之間，“517新政”出臺后，房價出現(xiàn)回暖跡象。隨著諸多政策密集發(fā)布，房地產(chǎn)銷售面積和金額增速環(huán)比已經(jīng)7個月上升。
進(jìn)入2025年，各地積極發(fā)揮政策騰挪空間，如山東聊城優(yōu)化調(diào)整公積金繳存使用政策，貴陽實施公積金“商轉(zhuǎn)公”貸款貼息，天津上線公積金貸款購房手續(xù)一站辦理系統(tǒng)。數(shù)據(jù)顯示，年初至3月9日的前十周，68城成交面積達(dá)2121萬平米，累計同比增加2%，其中一、二線累計增速更是達(dá)到27%和7%。監(jiān)測的20城二手房年初至今累計成交面積1697萬平米，同比增速達(dá)到22%。北上廣深四大核心城市二手房交易火爆，尤其是上海和深圳，二手房網(wǎng)簽量同比大增，一線城市出現(xiàn)了久違的熱鬧。
每一次危機(jī)都會重新攪動地產(chǎn)江湖的座次。地產(chǎn)市場化改革三十多年來，豪杰輩出，誕生了招保萬金、萬通六君子、華南五虎等知名企業(yè)。然而，如今就連行業(yè)標(biāo)桿萬科都因虧損遭遇管理層大換血。觀察歷年地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單，今年1-2月，行業(yè)格局重新洗牌。憑借央企融資成本優(yōu)勢、穩(wěn)健合規(guī)經(jīng)營，保利、中海、華潤占據(jù)前三名，萬科滑落到第四位，招商蛇口依舊穩(wěn)健，建發(fā)、華發(fā)、越秀等地方國資房企勢頭不俗。
盡管目前政策“大禮包”不斷，但違規(guī)經(jīng)營者已被踢出牌桌。濱江和龍湖值得業(yè)內(nèi)借鑒。濱江雖未能獨(dú)善其身，但依然實現(xiàn)了1116億元的銷售額，排名提升三位。不同于其他房企全國擴(kuò)張策略，濱江固守杭州，做深做精余杭，在當(dāng)?shù)仉y尋敵手。與此同時，公司新拓代建項目，主動降負(fù)債和融資成本，做好了隨時站起來的準(zhǔn)備。
龍湖提出“兩個轉(zhuǎn)換”，用長線的經(jīng)營性現(xiàn)金流取代過往的高杠桿，用經(jīng)營性收入的增長構(gòu)建新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。在這種經(jīng)營理念的指引下，龍湖的商管和物業(yè)業(yè)務(wù)頗為亮眼，去年兩大板塊合計獲得經(jīng)營性收入267.1億元，創(chuàng)下歷史新高。
一波波力度空前的增量政策不斷沖刷對房地產(chǎn)的悲觀預(yù)期，但能否接住這波政策紅利，考驗著企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)素養(yǎng)?？梢钥隙ǖ氖?，居住需求是永恒的。隨著對房屋的需求從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂貌缓谩?，在政策支持下，房地產(chǎn)行業(yè)的再度復(fù)蘇只是時間問題和模式問題，中國市場注定也會誕生百年房企。房地產(chǎn)的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)似乎很近了！（責(zé)任編輯：盧其龍 CN070）
