2025 年 6 月，房地產(chǎn)市場迎來了一系列意義深遠的重要信號，這些信號不僅源自中央部委的政策定調(diào)，更切實反映在市場動態(tài)與趨勢之中，論是對房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展，還是對廣大有買房需求的民眾而言，都具有極為關(guān)鍵的指引作用。深入剖析這些信號，有助于我們更好地理解房地產(chǎn)市場的走向，為決策提供有力依據(jù)。
政策層面的關(guān)鍵定調(diào)與積極舉措
2025 年政府工作報告著重強調(diào) “更大力度促進樓市健康發(fā)展”，“穩(wěn)住樓市” 被列為經(jīng)濟工作的重要任務(wù)，這一鮮明定調(diào)為全年房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展筑牢了根基，明確了政策導(dǎo)向。國家發(fā)改委在 5 月的專題會議中，將房地產(chǎn)風險防范納入 2025 年重點領(lǐng)域風險化解任務(wù)，通過 “一城一策” 的精準調(diào)控策略，結(jié)合對房企融資的大力支持，致力于穩(wěn)固地方財政、居民資產(chǎn)與消費的基本盤，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。
央行于 5 月 25 日果斷宣布降準 0.5 個百分點，釋放約 1 萬億元長期流動性，同時同步下調(diào)政策利率 0.1 個百分點，個人住房公積金貸款利率也下調(diào) 0.25 個百分點。據(jù)住建部測算，以 100 萬元 30 年期首套公積金貸款為例，利率從 3.1% 降至 2.85% 后，月供減少約 133 元，總利息支出減少 4.76 萬元。這一舉措顯著減輕了剛需購房者的成本壓力，也為有房者在房貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化上提供了更多可能。住建部在 5 月例行新聞發(fā)布會上，明確指導(dǎo)各地 “精準支持剛性和改善性住房需求”。江蘇、浙江等地迅速響應(yīng)，無錫在 “蘇心購房季”（2025 年 6 - 8 月）期間，對多子女家庭購買 144 平方米以下新房給予最高 5 萬元消費券；南京同步將首套公積金貸款利率降至 2.6%。這些政策的實施，有效激活了區(qū)域市場，也對當?shù)胤慨a(chǎn)持有者的資產(chǎn)價值產(chǎn)生積極影響。
6 月 7 日晚，國常會的會議重申了房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的重要地位，指出 “房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟運行和金融穩(wěn)定大局”。從經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，根據(jù)《2024 年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，全國約有 4286 萬名農(nóng)民工依靠房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)謀生，超過總農(nóng)民工數(shù)量的六分之一。今年一季度全國稅收中，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占比接近 10%，若算上土地出讓金，這一比例會更高。會議強調(diào)要 “充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化”，隨著國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，到 2022 年底全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達 36.8 平方米，當下已從房子短缺轉(zhuǎn)變?yōu)閷梅孔拥男枨蟛蛔悖@促使政策方向的轉(zhuǎn)變，過去限購、限貸等措施在新供求關(guān)系下亟待重新審視。會議還提及 “繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”
，截至今年 4 月底，全國商品房待售面積超過 7 億平方米，按當前銷售速度需近 20 個月才能消化完畢，部分三四線城市去庫存周期已超 30 個月，庫存積壓問題急需通過政策創(chuàng)新來解決，如江蘇蘇州推出的 “以舊換新” 政策，購房者可用現(xiàn)有住房抵扣新房部分房款，實施兩個月已有 200 多戶家庭受益。會議強調(diào)存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 “入市” 作為盤活存量的重要舉措，在浙江義烏已有多宗集體土地成功入市，增加了農(nóng)民收入，也為市場提供了更多土地供應(yīng)。同時，會議指出要 “完善‘市場 + 保障’住房供應(yīng)體系”，住房供應(yīng)將更加精準化，例如上海保障性租賃住房建設(shè)正在加速推進。
市場現(xiàn)狀與變化趨勢
從市場數(shù)據(jù)來看，2025 年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降 9.9%，70 城房價環(huán)比下跌城市占比超 75%，土地出讓金同比下滑三成。但政策的積極效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)，部分城市房地產(chǎn)市場交易活躍度有所上升，尤其是一線城市如北京、上海和深圳的房價在 2025 年初已經(jīng)表現(xiàn)出上漲趨勢，新房市場的活躍度明顯提升，廣州的新房價格也結(jié)束了連續(xù)下跌的局面，二手房市場開始企穩(wěn)。
在需求端，政策持續(xù)松綁，刺激市場需求。信貸政策方面，央行發(fā)布的《2025 年一季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，全國已有超 30 個城市取消首套房貸利率下限，西安、鄭州等城市更是將商貸首付比例統(tǒng)一降至 15%。以西安 2025 年 5 月新政為例，購買 200 萬元房產(chǎn)的首付從 60 萬元降至 30 萬元，疊加 LPR 下調(diào)預(yù)期，100 萬元 30 年期商貸月供有望再減約 87 元，購房者杠桿效率顯著提升。交易稅費減免方面，財政部在 2025 年 4 月通知，對首套住房面積 90 平方米以下的契稅稅率從 1.5% 降至 1%，二套房維持 1% 不變。
住建部統(tǒng)計顯示，截至 2025 年 5 月，全國 53 個城市推出購房補貼政策，如長沙對首套購房者給予 1% 契稅全額返還，杭州對 A - E 類人才提供最高 800 元 / 平方米的購房券，降低了購房者成本，活躍了市場。租購?fù)瑱?quán)試點深化，北京、上海于 2025 年 5 月啟動新一輪租購?fù)瑱?quán)試點，明確租房人可憑備案合同申請所在學區(qū)義務(wù)教育學位，推動核心區(qū)高品質(zhì)租賃房源需求增長 12%，促使房產(chǎn)市場更加注重居住屬性。
在供給端，融資支持加碼，央行 “白名單” 專項借款規(guī)模從 2024 年的 5 萬億元擴容至 2025 年的 8.5 萬億元，推動房企平均融資成本降至 4.2%，不動產(chǎn) REITs 試點加速，截至 2025 年 5 月，全國已發(fā)行保障房 REITs 項目 12 個，平均年化收益率 5.8%。品質(zhì)標準提升，2025 年 5 月 1 日正式施行的《住宅項目規(guī)范》（GB55036 - 2025）明確，新建住宅需 100% 配備智能安防系統(tǒng)、80% 以上戶型采用智能家居控制系統(tǒng)，并鼓勵節(jié)能率≥65% 的綠色建筑，推動了住宅品質(zhì)升級，對現(xiàn)有房產(chǎn)持有者的房產(chǎn)價值評估產(chǎn)生影響，高品質(zhì)房產(chǎn)競爭力增強。
不同城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)分化明顯。一線城市如北京、上海、深圳新房價格同比上漲 2.5%，核心區(qū)現(xiàn)房去化周期縮短至 8 個月，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房溢價率回升至 12% - 15%，這些城市人口持續(xù)流入，2024 年北京常住人口增加 2.8 萬人，上海、深圳分別增加 4.3 萬、3.1 萬人，剛需與改善需求集中釋放，房產(chǎn)持有者迎來資產(chǎn)增值機遇。杭州、成都等城市通過城中村改造貨幣化，2025 年計劃釋放 0.75 - 1 億平方米需求，帶動房價環(huán)比上漲 0.8%。武漢 “人才強市” 政策實施半年來，吸引 15 萬本科以上人才落戶，其中 62% 選擇購房，推動光谷等熱點區(qū)域成交量增長 40%。然而，部分縣域試點 “以舊換新” 政策，2025 年一季度縣域新房去化周期仍達 18 個月，庫存壓力較大。
對購房者的影響與建議
對于剛需購房者而言，政策的持續(xù)利好使得購房成本有所降低，信貸政策松綁、交易稅費減免等措施都減輕了經(jīng)濟負擔。當下政策鼓勵剛需購房，若自身有購房需求且經(jīng)濟條件允許，可抓住時機入場。但需充分考慮自身收入穩(wěn)定性、未來生活規(guī)劃等因素，畢竟購房是長期的經(jīng)濟負擔，要確保自身有足夠的還款能力。
改善型購房者迎來了較好的時機。一方面，政策支持力度加大，如多地對改善性需求的政策優(yōu)化，包括降低二套房首付比例和房貸利率等；另一方面，市場房源選擇相對較多，議價空間較大，在挑選房源時可更加從容，依據(jù)自身對居住品質(zhì)、房屋面積、周邊配套等需求，精心挑選更符合心意的改善型住房。
投資性購房者則需謹慎行事。盡管房地產(chǎn)市場在政策推動下有所回暖，但 “房住不炒” 的定位依然堅定，市場逐漸回歸理性。投資房產(chǎn)的增值空間和投資回報率已大不如前，且房地產(chǎn)市場存在一定不確定性，如部分三四線城市庫存壓力大，房價走勢不明朗。在進行投資決策前，需對市場進行深入調(diào)研和分析，綜合考慮城市發(fā)展?jié)摿Α⑷丝诹鲃于厔荨⒄咦呦虻榷喾矫嬉蛩兀苊饷つ客顿Y。
展望下半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)將是 “穩(wěn)中求進”，既要防止市場過度下滑，又要避免重回過度繁榮老路。預(yù)計會有更多支持政策出臺，特別是在去庫存、盤活存量、支持改善需求等方面，且這些政策都會在 “房住不炒” 框架內(nèi)實施。在此政策環(huán)境下，市場將趨于理性，房價相對穩(wěn)定，對于購房者來說，應(yīng)依據(jù)自身實際情況，理性做出購房決策，讓房子回歸居住本質(zhì)，實現(xiàn)安居樂業(yè)。
來源：大偉看樓市
