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小編導讀

說起日本房地產，可能很多人的第一反應還是“房地產泡沫”，以及泡沫破裂后的房價暴跌和居民財富急劇縮水，這也是日本“失去的二十年”的一個縮影。但現在如果提起日本房地產，更多人關注的則是“漲了多少”。

據仲量聯行（JLL）最新的調查顯示，疫情以來，東京的不動產投資額達到193億美元（約2兆日元），居世界首位。排在東京后面的是首爾、倫敦、巴黎和紐約。

疫情之下，日本房地產投資市場為何還能如此堅挺？今天我們一起來探究一下日本房地產從泡沫到復蘇的全過程：

第一階段：90年代泡沫經濟破滅后，日本房地產市場陷入沉寂

1986-1991年“泡沫經濟”破裂后，日本股價、房價暴跌給日本銀行系統造成極大破壞，日本之后經歷了“失去的20年”。

全球主要發達國家或地區的房地產價格在2008年金融危機后的寬松金融環境下積累了較大漲幅，而相比之下日本的房地產價格漲幅則顯得比較溫和，吸引力凸顯。

泡沫經濟始末：1985年9月，G5國家（美、日、英、德、法）簽訂“廣場協議”，共同進行外匯干預以應對美元過度升值，導致日元快速升值。為防范“日元升值蕭條”和擴大內需，1986年至1991年日本央行連續五年降息，熱錢大量流入股票和房地產市場，催生資產價格泡沫。

在1986-1991年的五年時間內，日本全國房價雖然僅增加了40%左右，但增長最快的東京都在短短5年內房價增長了約300%。

隨著資產泡沫越吹越大，居民和企業的負債率增高。1989年末，日本央行開始調高利率給市場降溫，但這也成為了泡沫破裂的導火索。股價、房價暴跌，大量的壞賬給日本銀行系統造成極大破壞，日本進入了“失去的20年”。

第二階段：安倍經濟學提振下，日本房地產市場逐漸進入復蘇通道

安倍2012年底上臺后，推出了金融、財政、結構性改革等一系列政策，給日本經濟帶來生機。

房地產市場也逐步進入復蘇通道，受益于：

1、經濟復蘇，企業盈利增加，勞動力市場好轉；

2、極低的利率，疊加物價走高，實際利率進一步走低；

3、開放入境游、放寬留學生、外來勞工政策等結構性改革推升房地產需求；

4、鼓勵購房的政策刺激，包括加大住宅補助金發放、完善房貸減稅制度和提高非課稅額度等。

第三階段：勞動力市場回暖，帶動住宅需求提升

經濟復蘇背景下，日本的勞動力市場出現明顯好轉，失業率持續走低同時國民收入呈不斷增加的態勢。

國民收入的增加帶動了日本的住宅需求，住宅價格也隨之回升，其中公寓樓的價格漲幅較大。

第四階段：日本家庭購置住宅的實力較強，置業動力或有改善

在90年代經歷過泡沫經濟破裂、房價腰斬的打擊后，日本人對房地產投資較為謹慎，因此日本的住房自有率較低。但是，日本家庭具備較強的經濟余力購置住宅，因為：

日本房價收入比大幅低于全球主要城市；

1、房貸利率極低；

2、貸款占日本家庭資產的比重遠低于世界其他大城市

3、勞動力市場持續好轉、政府促進宅購置優惠政策正價日本家庭置業動力。

第五階段：日本商業地產經濟復蘇，換發生機

除了住宅地產市場的繁榮，日本經濟的恢復也帶來了商業地產市場的景氣度提升，零售、辦公地產表現尤為強勁。日本賭牌開放，2025年世博會申辦成功、入境游客大幅涌入為日本樓市的走強打了一針“強心劑”，日本重點城市辦公樓的空置率明顯下降，辦公樓租賃業的業況得到大幅改善。

第六階段：外國留學生及外來勞工政策變化推升日本房地產邊際需求

安倍上臺后日本政府對海外移民態度開放，赴日留學、工作甚至永居的簽證門檻降低，日本的外國人數逐年增多。

2018年在日留學生總數達30萬人，占日本高等教育總人數的近10%，應屆生畢業后取得工作簽證的人數也直線上升。

人才引進積分制度、申請永居的資格年限從5年變為3年/1年吸引了大量海外移民，推升日本房地產邊際需求。

結語

日本房地產從90年代泡沫經濟破滅后，進入“失去的20年”，在安倍經濟學政策下，開始進入復蘇階段。經過一系列經濟、金融、稅務改革促進政策，很大程度上推動了日本勞動力市場的回暖，進而帶動了居住型房地產的發展；隨著居住型地產的發展及國民收入的提高既有效得拉動了消費、提振了經濟，又促進了商業地產的繁榮，隨著日本一些利好政策的推進，IR法案、世博會等，日本房地產進入完全復蘇階段，留學政策及高級人才的引進，將進一步推升日本房地產邊際需求，日本房地產將進入快速發展時期。