樂居買房訊 據(jù)省統(tǒng)計局最新公示，前三季度山西房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況分析出爐。數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%。

另外，前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，其中，商品住宅銷售面積 2153.2 萬平方米，增長 42.2%；

前三季度，山西省商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，其中，商品住宅銷售額 1486.0 億元，增長 41.2%。

還理解到，山西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)走高。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負(fù)債率為 89.7%。

資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額占企業(yè)資產(chǎn)總額的百分比，是反映企業(yè)的全部資產(chǎn)中由債權(quán)人提供的資產(chǎn)所占比重的大小 , 反映債權(quán)人向企業(yè)提供信貸資金的風(fēng)險程度，也反映企業(yè)舉債經(jīng)營的能力，資產(chǎn)負(fù)債率過高會導(dǎo)致企業(yè)償債能力下降。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負(fù)債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負(fù)債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。

今年以來，山西省上下認(rèn)真貫徹落實 " 穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期 " 的長效管理機制，持續(xù)鞏固拓展疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成果，分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策，不斷加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，全省房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長、商品房銷售面積高位持續(xù)回落、開發(fā)熱點向外轉(zhuǎn)移等態(tài)勢。

一、房地產(chǎn)開發(fā)市場運行特點

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長態(tài)勢

前三季度，山西省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 1513.3 億元，增長 9.7%，增幅雖比上年同期回落 1.6 個百分點，比上半年回落 2.6 個百分點，但比全國平均增速快 0.9 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 10.5%，增幅比上半年加快 0.3 個百分點，比全國平均增速快 3.3 個百分點。其中，商品住宅投資完成 1210.0 億元，增長 12.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的 78.1% 提高到 80.0%；辦公樓投資完成 24.2 億元，下降 12.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成 114.2 億元，增長 8.3%；其它類住房投資完成 164.9 億元，下降 2.2%。

前三季度，全省房屋施工面積 23776.9 萬平方米，增長 17.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 13.4%。其中，商品住宅施工面積 17762.1 萬平方米，增長 17.7%；辦公樓施工面積 548.5 萬平方米，增長 16.0%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 1920.7 萬平方米，增長 12.8%。前三季度，全省房屋竣工面積 724.6 萬平方米，增長 86.9%，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速 16.2%。其中，商品住宅竣工面積 559.9 萬平方米，增長 92.5%；辦公樓竣工面積 25.7 萬平方米，增長 4.1 倍；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 55.3 萬平方米，增長 1.4 倍。

（三）商品房銷售面積高位持續(xù)回落

前三季度，山西省商品房銷售面積 2265.1 萬平方米，增長 42.4%，增幅雖比上年同期加快 39.4 個百分點，比全國平均增速快 31.1 個百分點，但比上半年回落 15.4 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 21.1%，增幅比上半年回落 0.1 個百分點；商品房銷售額 1578.1 億元，增長 40.7%，增幅比上年同期加快 39.3 個百分點，比全國平均增速快 24.1 個百分點，比上半年回落 9.5 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 19.4%，增幅比上半年加快 1.1 個百分點。

（四）商品房待售面積小幅反彈

截止 9 月底，全省商品房待售面積 799.2 萬平方米，增長 0.5%，結(jié)束連續(xù) 50 個月的負(fù)增長后連續(xù) 3 個月呈現(xiàn)增長態(tài)勢。其中，商品住宅待售面積 484.6 萬平方米，增長 1.5%；辦公樓待售面積 23.1 萬平方米，下降 2.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積 165.7 萬平方米，下降 1.4%。以 2020 年銷售面積作為基數(shù)，商品房去化周期為 3.6 個月，其中商品住宅去化周期為 2.3 個月，低于去化周期 6-12 個月的合理區(qū)間。

（五）企業(yè)對銷售回款的依賴程度提高

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺，涉房金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)對銷售回款的依賴程度進(jìn)一步提高。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款 682.2 億元，增長 44.0%；個人按揭貸款 332.1 億元，增長 56.4%。以銷售回款為主的定金及預(yù)收款和個人按揭貸款合計占本年到位資金的比重由上年同期的 43.8% 提高到 55.6%。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)熱點向外轉(zhuǎn)移

從前三季度房地產(chǎn)投資分布來看，房地產(chǎn)投資熱點逐漸由太原都市區(qū)向外圍轉(zhuǎn)移，呈現(xiàn)出 " 圈內(nèi)降溫、圈外開花 " 的態(tài)勢。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速看，前三季度，處于太原都市區(qū)的太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為 -5.3% 和 -6.2%；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別為 39.9%、34.3%、13.9%，均高于全省平均水平；六市域城市中除陽泉、運城 2 市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速偏低外，其他 4 個市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均高于全省平均水平。從房地產(chǎn)開發(fā)投資比重看，太原市、晉中市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為 33.8% 和 10.2%，所占比重分別比上年同期下降 5.4 個和 1.7 個百分點；大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重分別為 15.1%、10.8% 和 6.0%，所占比重分別比上年同期提高 3.3 個、2.0 個和 0.2 個百分點；六市域城市房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比重均比上年同期提高。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資三大先行指標(biāo)持續(xù)下滑

作為分析房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢的先行指標(biāo)——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、土地購置面積和新開工面積今年前三季度呈下滑態(tài)勢。前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 1824.7 億元，增長 16.6%，增幅比上半年回落 9.3 個百分點，以 2019 年前三季度為基期，兩年平均增速為 8.3%，比上半年回落 2.1 個百分點，其中國內(nèi)貸款下降 19.8%，自籌資金下降 11.3%；土地購置面積 141.6 萬平方米，下降 64.1%；房屋新開工面積 3353.0 萬平方米，下降 19.4%，其中商品住宅新開工面積 2636.4 萬平方米，下降 18.6%。

前三季度，全省房地產(chǎn)新開工項目 438 個，計劃總投資 2496.5 億元，增長 7.0%，增幅比上年同期回落 1.6 個百分點，比 1-8 月回落 13.7 個百分點，比同期全省房地產(chǎn)項目計劃總投資增速低 14.5 個百分點，比同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低 2.7 個百分點。其中，9 月當(dāng)月新開工項目 49 個，計劃總投資 244.2 億元，下降 47.8%。分市域看，大同、運城、晉中和朔州房地產(chǎn)新開工項目計劃總投資均呈下降態(tài)勢，增速分別為 -58.5%、-47.5%、-22.5%、-12.5%。新開工項目計劃總投資增速放緩，反映出今后房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長后勁不足。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)走高

資產(chǎn)負(fù)債率是企業(yè)負(fù)債總額占企業(yè)資產(chǎn)總額的百分比，是反映企業(yè)的全部資產(chǎn)中由債權(quán)人提供的資產(chǎn)所占比重的大小 , 反映債權(quán)人向企業(yè)提供信貸資金的風(fēng)險程度，也反映企業(yè)舉債經(jīng)營的能力，資產(chǎn)負(fù)債率過高會導(dǎo)致企業(yè)償債能力下降。2020 年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計 15599.4 億元，增長 14.1%；負(fù)債合計 13999.6 億元，增長 14.4%；資產(chǎn)負(fù)債率為 89.7%，比 2019 年提高 0.2 個百分點，比 2019 年全國平均水平高 9.3 個百分點。

三、房地產(chǎn)開發(fā)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點建議

（一）保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行、防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的必然要求，也是改善群眾居住條件、增進(jìn)人民福祉的現(xiàn)實需要。因此，各級要緊緊圍繞 " 三穩(wěn) " 目標(biāo)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嵡?, 夯實各級主體責(zé)任，積極構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的 " 人、房、地、錢 " 四位一體的長效聯(lián)動機制，因地制宜、精準(zhǔn)發(fā)力，著力完善城鎮(zhèn)住房保障體系，著力培育和發(fā)展租賃住房，保障合理的住房需求，緩解特定群體的住房困難，堅決抑制不合理的投機和炒作需要，不斷推動我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)防風(fēng)險能力

在 " 三線四檔 " 融資管理持續(xù)收緊的情況下，降負(fù)債成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)。各地要鼓勵經(jīng)營狀況較好的企業(yè)兼并資產(chǎn)負(fù)債率較高的中小企業(yè)，以增強企業(yè)的競爭力，提高生產(chǎn)集中度，提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險的能力和水平，同時要加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)許資格審查，加大銀行貸款流向監(jiān)管，提高拿地、預(yù)售等門檻，切實保障市場的良性循環(huán)，防止資金斷裂導(dǎo)致項目爛尾。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身實際合理把握拿地節(jié)奏，優(yōu)化投資模式和資本結(jié)構(gòu)，提升運營效率，采取各種促銷手段加速資金回籠，增加企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流，及時償還有息負(fù)債，調(diào)節(jié)長、短債比例，不斷改善對于境內(nèi)非銀渠道的依賴度，有效降低企業(yè)成本；已踩紅線的企業(yè)要借鑒萬達(dá)經(jīng)驗，采取出售資產(chǎn)、股權(quán)等方式調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，剝離不良資產(chǎn)。

（三）加快房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級

《十四五》規(guī)劃提出：" 推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展 "、" 加快培育和發(fā)展住房租賃市場 "、" 推進(jìn)老舊樓宇改造 "、" 促進(jìn)住房消費健康發(fā)展 " 等內(nèi)容，為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展明確了方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要順應(yīng)政策導(dǎo)向、人口發(fā)展趨勢、生活追求方向，通過經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)內(nèi)容拓展、服務(wù)手段創(chuàng)新等方式，結(jié)合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產(chǎn)業(yè)，打造 " 房地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、金融 " 產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的地產(chǎn)模式，不斷滿足社會和市場的需求。