來源：中國銀河證券研究

潘瑋丨房地產行業分析師 S0130511070002 本文摘自：7月29日發布的行業動態

王秋蘅

portant;"> 摘要

◆ 1）6月份行業基本面景氣度未見回升；

◆ 2）預計房地產開發投資增速繼續緩步下行；

◆ 3）37家發布中報業績預告，主流地產公司業績表現超預期；

◆ 4）房企融資端收緊，對具有融資優勢的房企影響有限；

◆ 5）外資不斷增持，地產股價值優勢凸顯；

◆ 6）2019Q2房地產板塊連續兩季度倉位下降，配置風格回歸龍頭；

◆ 7）投資建議：我們認為，融資端再度收緊空間不大，從近期主流房企發布業績預告的來看，普遍超出市場預期，疊加二季度公募基金對地產板塊的倉位較低，我們認為行業將迎來估值修復的機會。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢，獲取更多高性價比的土地儲備。我們推薦業績確定性強，資源優勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產（600048），銷售增速高于行業平均，業績釋放較充分的陽光城（000671）。

portant;"> 核心觀點

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portant;"> 最新觀點

1）6月份行業基本面景氣度未見回升。我們預計2019年7月份銷售同比達到一個低點，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，銷售同比降幅將逐步收窄，全年銷售面積同比-2%左右。

2）預計房地產開發投資增速繼續緩步下行。在后續基數持續走高的背景下，土地購置費的進一步走弱和施工見頂仍將導致6月之后投資仍將繼續放緩。我們預計全年增速預計為8%-10%。

3）37家發布中報業績預告，主流地產公司業績表現超預期。公司業績增長的原因主要有兩點：項目結算收入增加和毛利率增加，今年中報結轉的業績主要來自于20162H-20181H行業銷售高增環境下高毛利項目的銷售結轉，我們預期主流地產公司的中報業績普遍高增長。

4）房企融資端收緊，對具有融資優勢的房企影響有限。2019年上半年，房企海外債發行規模為455億美元，同比增長50%，幾乎達到2017年全年水平，并且占國內債券發行規模的90%。在海外債持續過熱的背景下，國家提出限制房企海外債發行用途的相關政策，對大規模及國企背景的房企的影響有限，但會加速中小房企推出市場。

5）外資不斷增持，地產股價值優勢凸顯。2017年以來，海外投資者持有A股地產公司的資金不斷增長，2019年一季度北向資金的地產股持倉總市值達到歷史高點，為326.27億元，二季度持倉下降到298億元，環比減少8.67%，但仍處在歷史高位。

6）2019Q2房地產板塊連續兩季度倉位下降，配置風格回歸龍頭。2019Q2基金房地產持倉下降，處于歷史中等水平；二季度基金對房地產板塊持倉為標配，結束過去連續三個季度的超配格局；集中度再次提升，處于2010年以來最高水平；行業龍頭仍獲基金偏好。

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portant;"> 投資建議

我們認為，房地產融資端再度收緊空間不大，從近期主流房企發布業績預告的來看，普遍超出市場預期，疊加二季度公募基金對地產板塊的倉位較低，我們認為行業將迎來估值修復的機會。集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢，獲取更多高性價比的土地儲備。我們推薦業績確定性強，資源優勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產（600048），銷售增速高于行業平均，業績釋放較充分的陽光城（000671）。

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portant;"> 核心組合

portant;"> 04

portant;"> 風險提示

市場銷售超預期下行，政策調控加碼的風險