最近，房地產市場上出現了不少外資的身影。

據中指數據，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業在國內房地產市場加速布局。同時以貝萊德、高盛為代表的部分外資也積極購入中國房企的債券或股票。

例如，有媒體報道稱，美國最大房產投資集團黑石籌集了近500億美元（折合人民幣超3600億元）用來抄底中國樓市。早在2021年，黑石就從富力地產處收購了廣州國際機場富力綜合物流園區的全部權益。

“這些跡象反映市場對房地產預期在變化。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，從房地產市場長期發展角度看，對于發達經濟體來說房地產仍是經濟重要支柱產業之一，我國是人口大國，城鎮化率仍偏低，房地產仍將繼續成為重要支柱產業。從大類資產配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產缺乏，國內房地產行業估值處于低水平，以外資為代表的“聰明錢”已經嗅到先機，外資“抄底”至少反映其對中國房地產未來發展前景已趨樂觀。

外資的活躍首先體現在拿地上。

10月24日，國際知名的新加坡房企凱德地產以15億元成功購入杭州錢塘區約40畝住宅地塊。此前，今年3月，凱德置地分別以11.75億、23.1億的價格摘得成都和武漢的住宅地塊。

2021年11月，日本房企大和房屋在蘇州拿下一宗商住地塊，時隔9年再次在蘇州拿地。據了解，這個項目要建設服務型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業。

值得注意的是，近兩年外資拿地的溢價率都很低，大和房屋在蘇州地塊拿地的溢價率為0%。業內人士稱，自房地產市場遇冷以來，土地市場成交低迷。在外資關注的一二線城市，成交土地的平均溢價率大幅降低，給了外資房企低溢價拿地的機會。據不完全統計，2021年8月開始到2022年9月的14個月中，有11個月一二線城市成交土地的平均溢價率處于5%以下。

在土地市場頻頻露面的同時，外資也將目光聚焦在他們一直以來所擅長的商業地產、住房租賃、工業與物流地產等類型的項目領域，尋覓“抄底”機會。

9月中旬，仲量聯行披露，博楓資產將收購上海五角場新江灣板塊一個租賃住宅項目。這也是博楓在中國的第一個租賃住宅項目。

10月17日，凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報名，最終成交價僅為評估價七折。

10月24日，高盛集團與森瑤中國宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業、物流、冷鏈等新基建項目。

除了知名外資，對內地房地產市場青睞有加的還有港資房企，包含新世界、恒隆地產等多家港資房企近兩年都陸續開始重回內地。

新世界集團執行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國房地產市場已經筑底，將慢慢復蘇。我非常樂觀地認為，它將在未來一兩年內復蘇得非常非常好。這是一個我們收購土地和資產的好機會”。他還提到，新世界集團將在未來12個月內在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計100億元人民幣。在項目選擇上，大世界對城市更新類型更加情有獨鐘，2021年9月和12月共計在大灣區拿下了4宗城市更新項目。

從一二線城市寫字樓、長租公寓，到物流園區、舊城改造……梳理外資收購的項目可以發現，他們更加傾向于抄底大規模的持有型和綜合型物業項目。周茂華分析認為，隨著疫情影響減弱，國內商業活動逐步恢復，加之目前這類商業地產項目的估值低洼，穩定性強、多元化發展，且能提供穩定的現金流回報，吸引資金“抄底”也不奇怪。

“整體來看，包括外資入局在內，房地產行業已經出現了一些可喜的邊際變化。”光大證券首席固收分析師張旭說。事實上，自8月份以來，房地產開發投資金額已經連續兩個月止跌回正。據中指統計，9月份，中國50家代表房企拿地總額環比大幅上漲130.2%。當月，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、寧波等十個城市進行了第三批集中供地，熱點城市土地供應較上月顯著增加。

張旭進一步表示，近期，房地產銷售面積、竣工面積、投資額的降幅都已出現了收窄，房地產融資也已經出現了反彈。在未來的若干月內，我們會見證房地產市場的順利“著陸”；在中長期內，我們也會看到房地產市場的平穩健康發展。