自東莞成為世界工廠以來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)鏈的豐富，人才的培養(yǎng)，政府的支持，企業(yè)的發(fā)展，東莞產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)如今已經(jīng)成為一個(gè)重要市場(chǎng)，不再過(guò)度仰賴某個(gè)城市或某個(gè)龍頭企業(yè)。第一太平戴維斯于2007年開(kāi)始布局東莞市場(chǎng)，已深耕東莞逾十五年。憑借著對(duì)市場(chǎng)敏銳的洞察力和強(qiáng)大的資源，深圳產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)團(tuán)隊(duì)已為多個(gè)東莞項(xiàng)目提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

深圳公司產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人蔡子杰在“ 自成一體的東莞產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)”的主題演講中詳細(xì)介紹了東莞產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展價(jià)值與潛力：“2012年至今，東莞產(chǎn)業(yè)騰籠換鳥(niǎo)過(guò)去了整整十年，從世界代工廠變成了世界知名智能制造中心，從三來(lái)一補(bǔ)到發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最后到41個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)中東莞擁有近40個(gè)，形成非常完整的制造業(yè)體系，東莞已然擁有極強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)在大灣區(qū)城市群里將會(huì)擔(dān)當(dāng)最為重要的高新制造中心。”

賦能發(fā)展，洞悉東莞商用物業(yè)市場(chǎng)

分享會(huì)上，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部從寫(xiě)字樓、零售物業(yè)等方面精準(zhǔn)及深入地剖析了2022年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并前瞻2023年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)。

東莞經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回穩(wěn)顯韌，2022年前三季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)人民幣8,001.2億元，同比增長(zhǎng)1.9%。其中，金融業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行，季內(nèi)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額同比增長(zhǎng)13.7%。

2022年，東莞甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目入市，為市場(chǎng)帶來(lái)3.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)面積。截至年末，全市總存量達(dá)209.4萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯提供

受外部環(huán)境影響，年內(nèi)整體租賃需求維持在低位，業(yè)主方去化壓力繼續(xù)增大。特別是下半年，部分租戶持續(xù)面臨財(cái)務(wù)困境，其潛在的擴(kuò)張及搬遷需求受到一定抑制，全市半年度凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，錄得-1.7萬(wàn)平方米；全年凈吸納量錄得4,770平方米。期末，全市空置率因此環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，至54.8%。

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鑒于項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，同時(shí)租戶在業(yè)務(wù)擴(kuò)張和辦公升級(jí)決策上更趨謹(jǐn)慎，多數(shù)業(yè)主繼續(xù)加大租金優(yōu)惠力度，全市租金指數(shù)環(huán)比下降4.1%，平均租金降至人民幣每平方米每月54.8元。

銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，投資市場(chǎng)情緒持續(xù)趨軟，全市價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降2.8%，同比下降4.4%。

2023年，東莞城區(qū)片區(qū)預(yù)計(jì)無(wú)優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)入市，全市總存量將維持在209.4萬(wàn)平方米。

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短期而言，房地產(chǎn)、信息技術(shù)、零售與貿(mào)易等行業(yè)的租賃需求或有受限。此外，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)供需不平衡的市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將延續(xù)，業(yè)主方面臨較大的去化壓力，全市平均空置率或?qū)⒗^續(xù)上升。

2023年，考慮到東莞甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)有限，且當(dāng)前多數(shù)項(xiàng)目租金已處歷史低位，預(yù)計(jì)整體租金水平將趨穩(wěn)。

2022年前三季度，東莞社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)達(dá)人民幣3,124億元，同比上升1.3%。其中，升級(jí)類(lèi)消費(fèi)較快增長(zhǎng)，家用電器和音像器材類(lèi)、化妝品類(lèi)、文化辦公類(lèi)分別增長(zhǎng)23.3%、22.7%、11.2%；汽車(chē)類(lèi)、通訊器材類(lèi)9月當(dāng)月分別增長(zhǎng)23.1%、54.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯提供

2022年，城區(qū)片區(qū)未有新增供應(yīng)入市，期末市場(chǎng)總存量仍維持在91.4萬(wàn)平方米。

期內(nèi)，盡管標(biāo)桿項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)定，但眾多零售商租賃需求傾軟，全市半年度凈吸納量自2020年上半年后再轉(zhuǎn)負(fù)，年度凈吸納量因此同比下降54.1%，年末錄得3,078平方米。此外，多數(shù)項(xiàng)目皆有出現(xiàn)部分餐飲及休閑娛樂(lè)品牌退租的現(xiàn)象，全市空置率環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)，至13.4%。

期內(nèi)，部分商戶的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，部分業(yè)主繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以挽留品牌，全市租金指數(shù)同比下降0.5%，平均租金錄得人民幣每平方米每月310元。

2023年，東莞城區(qū)片區(qū)預(yù)計(jì)有一個(gè)購(gòu)物中心入市，將為市場(chǎng)帶來(lái)5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)面積。

數(shù)據(jù)來(lái)源：第一太平戴維斯提供

盡管部分餐飲和體驗(yàn)類(lèi)品牌運(yùn)營(yíng)壓力增大，并致使其業(yè)務(wù)擴(kuò)張放緩，但部分具備較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將持續(xù)吸引有市場(chǎng)影響力的品牌入駐。在此背景下，東莞零售物業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目分化狀況料將加劇，即優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項(xiàng)目將繼續(xù)提升運(yùn)營(yíng)水平，而部分競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)欠佳的購(gòu)物中心入駐率或?qū)⒂诙唐趦?nèi)繼續(xù)承壓。

鑒于零售商整體租賃需求傾軟，眾業(yè)主仍將繼續(xù)提供租金優(yōu)惠以吸引品牌入駐，全市平均租金預(yù)計(jì)下降。